Бесплатный номер 8 800-777-38-44 Заказать звонок
Заказать бесплатный звонок
Как к Вам обращаться
E-mail*:
Номер для связи*

На сайте ведутся технические работы, информация может быть не актуальна!

Обзор рынка жилья Свердловская область, УрФО и России. 2008-2015 годы.

Свердловская область (первая часть)

   В 2015 году в области введено рекордное с 2008 года количество жилья 2483,7 тыс. кв. метров. Доля многоквартирного жилья (МКД) составила 57,02% в 2015 году, а общий объем составил 1416,1 тыс. кв. метров самый высокий показатель. Прирост за 2015 по МКД составил 9,76%, но самый высокий показатель прироста за исследуемый период в 2014 году на 38,04% в общем объеме и по МКД в 2010 году на 27,76%. Максимальный спад отмечен в 2009 году, на 15,97% по МКД. В общем объеме введенного жилья по Свердловской области максимальное падение отмечено в 2009 году на 6,54%.

   Если говорить о доли Свердловской области в общем объеме введенного жилья по УрФО, то этот показатель был максимальным в 2010 году и составил 36,74%. Минимальное соотношение было в 2013 – 26,69%.

Ввод жилья по Свердловской области в тыс. кв. метров 2010-2015 годы

годы

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Всего

1770,1

1822,2

1869,4

1755,3

2423,1

2483,7

Только МКД

1093,6

1115,0

1184,9

1086,9

1290,2

1416,1

Изменение в % к предыдущему году

11,28

2,94

2,59

-6,10

38,04

2,50

Изменение в % только МКД

27,76

1,96

6,27

-8,27

18,70

9,76

Доля МКД в %

62,08

61,19

63,45

62,40

53,15

57,02

Доля области от УрФО в %

36,74

33,33

29,39

26,69

30,39

32,25

   В 2015 году показатель объема работ в строительстве по Свердловской области снизился на 3,27% и составил 92365,8 млн. рублей, но самый высокий показатель в 114798,9 млн. рублей в исследуемый период отмечен в 2008 году.

Самый высокий прирост по данному показателю с 2008 года отмечен в 2011 году на 19,77%. Самое высокое падение в 2009 году на 34,17%.

Объем затрат в строительстве по Свердловской области в млн. рублей за 2010-2015 годы

годы

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Млн. рублей

88889,6

106466,6

112859,9

103903,1

107973,3

92365,8

Доля от УрФО в %

15,36

16,68

15,92

14,85

15,08

15,75

Изменение в %

17,62

19,77

6,00

-7,94

3,92

-3,27

Ввод в действие зданий и сооружений по Свердловской области в 2015 году

*

Зданий

Объем в м куб

Площадь в м кв.

Введено в действие зданий

8327

19096,7

4207,9

в том числе:

7651

11902,7

2940,3

жилого назначения (включая индивидуальные)

нежилого назначения1)

676

7194

1267,6

из них введено зданий:

83

1170,7

159,2

промышленных

сельскохозяйственных

34

164,9

27,3

коммерческих

291

3813

622

административных

54

514,5

97,4

учебных

66

966,1

245,6

здравоохранения

29

231,1

49

других

119

333,7

67,1

. * -- данные облстата

Динамика цен на вторичном рынке Свердловской области в сравнении с вводом жилья

годы

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Рублей за кв. метр

1770,1

1822,2

1867,6

1741,7

2427,6

2483,7

Ввод жилья в тыс.кв.м

53988

60936

67192

68825

72280

69822

   Как видно из графика имеются тенденции к понижению с вводом жилья в 2008-2009 годах и снижением цен в этот же период. Дальнейший рост ввода жилья негативно сказался сначало на стабилизации цен на вторичном рынке Свердловской области, а с 2014 года перешел в стагнацию и снижение цен.

   Несколько другой вид тот же график принимает несколько другой вид, если принять за единицу значения 2008 года. Но и в этом случае виден результат, чем выше показатель ввода жилья, тем ниже его стоимость на вторичном рынке или изменение показателя роста в процентном соотношении.

Уральский федеральный округ (УрФО)

   Хорошая динамика ввода жилья по УрФО все предыдущие годы оборвалась в 2015 году, исключение составили Свердловская и Тюменская области. Здесь отмечен рост показателей ввода жилья на 2,5% и 3,2% соответственно.

Ввод жилья по УрФО в 2010-2015 в тыс. кв. метров

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

УрФО

4818,5

5466,6

6360,6

6576

7974,4

7701

Курганская область

159,7

182,6

249,9

279,7

389,3

246,4

Свердловская область

1770,1

1822,2

1869,4

1755,3

2423,1

2483,7

Тюменская область

1815,9

2147,6

2564,7

2753,4

3160,2

3261,3

Челябинская область

1072,9

1314,3

1676,6

1787,6

2001,8

1709,5

 

Изменения ввода жилья по УрФО в % к предыдущему году

Год

2009 к 2008

2010 к 2009

2011 к 2010

2012 к 2011

2013 к 2012

2014 к 2013

2015 к 2014

УрФО

-14,63

-9,36

13,45

16,35

3,39

21,27

-3,43

Курганская область

2,67

-44,66

14,34

36,86

11,92

39,18

-36,71

Свердловская область

-6,54

11,28

2,94

2,59

-6,10

38,04

2,50

Тюменская область

-9,65

-9,48

18,27

19,42

7,36

14,77

3,20

Челябинская область

-29,30

-25,02

22,50

27,57

6,62

11,98

-14,60

   В 2009 году отмечено общее снижение ввода жилья по УрФО в связи с кризисом, самое большое падение в Челябинской области, которое к тому же сопровождалось значительным (более чем в других областях) падением цен на недвижимость более 30%. Единственным исключением стала Курганская область, в 2009 году здесь был отмечен рост по сравнению с годом ранее. Зато показатели 2015 года вернули Курганскую область на уровень 2012 года при падении в 36,71% к 2014 году.

Ввод жилья по УрФО в долях 2010-2015 годы

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

УрФО к России

8,25

8,78

9,68

9,33

9,05

9,19

Курганская область

3,31

3,34

3,93

4,25

4,88

3,20

Свердловская область

36,74

33,33

29,39

26,69

30,40

32,25

Тюменская область

37,69

39,29

40,32

41,87

39,66

42,35

Челябинская область

22,27

24,04

26,36

27,18

24,58

22,20

…В целом если учесть общее снижение сдачи площадей по России, доля УрФО в 2015 году даже выросла по сравнению с прошлым годом.

   Если сравнивать показатели в долях по УрФО за 2015 год и 2014, можно сказать только одно, она мало изменилась. Но особо можно отметить сильное падение доли по сравнению с 2014 годом в Курганской области с 4,9% до 3,2%. В 2015 году выросли доли только в Тюменской и Свердловской областях.

Объемы строительства по УрФО в 2010-2015 в млн. рублей

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

УрФО

578855,4

638123,8

708946,6

699547,9

716109,2

663208,4

Курганская область

8954,3

9938,5

10925

13438,4

12996

9680,7

Свердловская область

88889,6

106466,6

112859,9

103903,1

107973,3

92365,8

Тюменская область

426342,9

455932,8

514270,1

503502,1

515241,8

480751,6

Челябинская область

54668,6

65785,9

70891,7

78704,3

79898,1

80410,2

 

 

 

Изменения объемов строительства по УрФО в % к предыдущему году

Год

2011 к 2010

2012 к 2011

2013 к 2012

2014 к 2013

2015 к 2014

УрФО

10,24

11,10

-1,33

2,37

-7,39

Курганская область

10,99

9,93

23,01

-3,29

-25,51

Свердловская область

19,77

6,00

-7,94

3,92

-14,45

Тюменская область

6,94

12,80

-2,09

2,33

-6,69

Челябинская область

20,34

7,76

11,02

1,52

0,64

   Самые большие изменения по объемам в 2015 году произошли в Курганской области, там же и самое большое снижение ввода жилья. Рост объемов в УрФО отмечен только в Челябинской области, но незначительно. Общее падение объемов по УрФО составило 7,39%. На втором месте по падению объемов в 14,45% к прошлому году Свердловская область.

 

Доля регионов по объему работ в строительстве по УрФО 2010-2015 годы

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

УрФО

13,00

12,41

12,41

11,62

11,69

11,15

Курганская область

1,55

1,56

1,54

1,92

1,81

1,46

Свердловская область

15,36

16,68

15,92

14,85

15,08

13,93

Тюменская область

73,65

71,45

72,54

71,98

71,95

72,49

Челябинская область

9,44

10,31

10,00

11,25

11,16

12,12

   Самый высокий показатель доли по объемам в Тюменской области на протяжении всего исследуемого периода и это не связано с огромными объемами ввода жилья (тут доля всего в районе 42%), это связано с большим объемами работ в целом связанных со строительными работами.

 

   Скорее всего в 2016 году по долям ситуация не изменится, а вот объемы затрат могут снизится и довольно существенно.

Россия

   Ввод жилья по России в целом начал снижение в 2015 по отношению к 2014 году, снижение пока символическое -0,5% к 2014 году. По УрФО спад составил за 2015 год 3,5%. Как видно снижение более значительное, чем в целом по России. Хотя следует отметить доля УрФО выросла.

Ввод жилья по России 2010-2015 годы в тыс. кв. метров

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Россия

58431

62265

65741,5

70484,9

84231,1

83809,9

УрФО

4818,5

5466,6

6360,6

6576

7974,4

7701

Доля УрФО от России в%

8,25

8,78

9,68

9,33

9,05

9,19

   В целом следует отметить, что рост данного показателя (ввод жилья) начался в 2011 году. Аналогичная ситуация наблюдается и по УрФО, где рост ввода жилья так же начался в 2011 году.

   Как видно из графика доля УрФО по вводу жилья в целом от России мало изменялась за последние три года.

Изменение в % к предыдущему году по вводу жилья

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Россия

-2,44

6,56

5,58

7,22

19,50

-0,50

УрФО

-9,36

13,45

16,35

3,39

21,27

-3,43

   В целом следует отметить общие тенденции в изменении объемов ввода жилья, когда по России в целом идет изменение, оно так же сказывается на всем строительном рынке.

Объем затрат в строительстве по России 2011-2015 годы в млн. рублей

Год

2011

2012

2013

2014

2015

Россия

5140309,9

5714109,3

6019464,7

6125191,2

5945524,8

УрФО

638123,8

708946,6

699547,9

716109,2

663208,4

Доля УрФО от России в%

12,41

12,41

11,62

11,69

11,15

   В целом графики по вводу жилья так же подтверждают наличие общих тенденций, как по России, так по Уральскому федеральному округу.

   Следует отметить постоянное снижение доли затрат в строительстве по УрФО , так доля снизилась с 2010 года с 13% до 11,15%.

Изменение в % к предыдущему году по объему затрат

Год

2011

2012

2013

2014

2015

Россия

15,40

11,16

5,34

1,76

-2,93

УрФО

10,24

11,10

-1,33

2,37

-7,39

   В целом следует отметить общие тенденции в изменении объемов затрат, когда по России в целом идет изменение, оно так же сказывается на всем строительном рынке.

По средней стоимости строительства в России следует отметить только, то что начавшееся снижение объемов строительства привело к падению цен. Для сравнения напомним, что падение темпов ввода жилья по России составило 0,5%, а цена строительства одного квадратного метра снизилась на 0,8% в 2015 году.

Комментарии

   В целом ситуация на строительном рынке в связи с кризисом, который и не оканчивался с 2008 года усугубился в сентябре 2011 года, но тогда никто не обратил на это особого внимание. Кредиты по ипотеке выдавались в том числе следует отметить под очень низкие проценты в течение 2011 -2014 годов, затем ставка выросла, в связи с изменением ставки рефинансирования на 0,25% пункта.

Данные по ипотеке в России 2008 -2015 годы

год

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

выдано по ипотеке млн.рублей

534759

140444

346924

641297

928302

1202022

1576680

997931

ставка по ипотеке в России %

12,8

14,72

13,44

12,03

12,29

12,56

12,37

13,44

Ввод жилья по России в тыс. кв.метров

64058

59892

58431

62265

65741,5

70484,9

84231,1

83809,9

Ставка рефинансирования %

10,25

8,75

7,75

8

8

8

8

8,25

   Есть непосредственная связь между повышением ставки рефинансирования и изменением средней ставки по ипотеке, наиболее стабильный период приходится на 2011-2014 годы. В Эти годы ставка рефинансирования оставалась постоянной в 8%, а средняя ставка по ипотеке составила на 2011 год 12,03%, а на 2014 год она составляла 12,37% (рост 2,83% за указанный период). При этом рос показатель ввода жилья. После введения санкций против России и в связи с ростом курса доллара многие застройщики перешли в другой формат работы. В 2015 году рост средней ставки по ипотеке составил к 2014 году 8,65%. При этом сумма выданных кредитов по ипотеке упала на в 2015 году к 2014 на 36,71%. Ввод жилья упал на 0,5%.

   Все это говорит о нестабильности на строительном рынке жилья и если не принять меры, то это может обернутся 2008 годом, когда падение по цене и вводу жилья в Свердловской области не превысило 16%. На 2016 год можно планировать более высокий показатель и это вполне обосновано следующими данными – инфляция, безработица, общий кризис, падение цен на нефть и т.д. и т.п. Многие приняли меры или полумеры, которые выливаются в еще более мощное увеличение строительства, что ни к чему хорошему не приведет. Это основано на следующем: население Свердловской области не растет, безработица растет в связи с кризисом, количество желающих получить жилье по ипотеке не уменьшается, а ставка выросла. Что дальше?

ЗАО ИАА «ФинИнфо»